- Die Zinsbindung Ihrer bestehenden Finanzierung läuft bald aus?
- Ihre derzeit finanzierende Bank hat Ihnen kein oder ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit schlechten Konditionen angeboten?
- Sie wollen sich mit einem Forward-Darlehen gegen steigende Zinsen Ihrer Immobilienfinanzierung absichern?
- Ihr Weg zur Finanzierung mit Centimmo
Wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits endet, steht für viele Eigentümer eine wichtige Entscheidung an: die Anschlussfinanzierung. Wer rechtzeitig plant und die verfügbaren Optionen kennt, kann die monatliche Belastung spürbar senken und von günstigeren Konditionen profitieren.
Was bedeutet Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung?
Bei den meisten Immobiliendarlehen wird der Zinssatz nur für einen festgelegten Zeitraum – die sogenannte Zinsbindungsfrist – garantiert. Typische Laufzeiten liegen zwischen 5 und 20 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist in der Regel noch eine Restschuld offen, die weiterfinanziert werden muss. Genau hier setzt die Anschlussfinanzierung an: Sie regelt, zu welchen Konditionen der verbleibende Kreditbetrag weitergeführt wird. Dabei haben Kreditnehmer grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Sie bleiben bei ihrer bisherigen Bank oder wechseln zu einem anderen Anbieter.
Die drei gängigen Wege zur Anschlussfinanzierung
Je nach persönlicher Situation und Marktlage bieten sich unterschiedliche Modelle an.
Prolongation – Verlängerung bei der Hausbank
Die einfachste Variante ist die Prolongation: Die bestehende Bank unterbreitet kurz vor Ende der Zinsbindung ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens. Dieses Angebot ist bequem, muss aber nicht zwingend das günstigste sein. Es lohnt sich, das Angebot kritisch zu prüfen und mit Alternativen zu vergleichen.
Umschuldung – Wechsel zu einer anderen Bank
Wer einen günstigeren Zinssatz bei einer anderen Bank findet, kann umschulden. Die neue Bank löst die Restschuld bei der alten Bank ab und schließt einen neuen Kreditvertrag ab. Dieser Weg erfordert etwas mehr Aufwand, kann aber zu erheblichen Einsparungen über die gesamte Laufzeit führen.
Forward-Darlehen – Zinssicherung im Voraus
Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer bereits Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung aktuelle Zinssätze. Das ist besonders sinnvoll, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Für die Vorlaufzeit wird meist ein geringer Aufschlag auf den Zinssatz berechnet.
Wann sollte man mit der Planung beginnen?
Experten empfehlen, sich spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Bei einem Forward-Darlehen kann der ideale Planungshorizont sogar zwei bis drei Jahre betragen. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema schafft Verhandlungsspielraum und verhindert, dass man unter Zeitdruck ein ungünstiges Angebot annehmen muss. Relevant sind dabei folgende Faktoren: – Aktuelle Zinsentwicklung am Markt – Verbleibende Restschuld und gewünschte neue Tilgungsrate – Eventuelle Sondertilgungen vor dem Ablösetermin – Eigenkapitalquote und aktuelle Bonität
Konditionenvergleich: Warum Vergleichen sich lohnt
Selbst kleine Zinsunterschiede können bei einer hohen Restschuld über die gesamte Laufzeit zu Einsparungen im vier- bis fünfstelligen Bereich führen. Deshalb ist ein unabhängiger Vergleich verschiedener Anbieter – ob Banken, Sparkassen oder spezialisierte Kreditvermittler – unbedingt empfehlenswert. Achten Sie dabei nicht nur auf den nominalen Zinssatz, sondern auf den effektiven Jahreszins, der alle Kosten des Darlehens abbildet. Neben dem Zinssatz spielen auch Sondertilgungsoptionen, flexible Tilgungssatzwechsel und die Möglichkeit von Ratenpausen eine wichtige Rolle für die Gesamtbewertung eines Angebots.
Wichtige Unterlagen für die Anschlussfinanzierung
Auch bei einer Anschlussfinanzierung – besonders bei einem Bankwechsel – werden aktuelle Unterlagen benötigt. Dazu gehören in der Regel: – Aktuelle Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide) – Kontoauszüge der letzten Monate – Aktueller Grundbuchauszug – Angaben zur Restschuld und zum bisherigen Darlehensvertrag – Nachweise über das Objekt (z. B. aktueller Immobilienwert) Eine vollständige Unterlagenmappe beschleunigt die Bearbeitung und stärkt die Verhandlungsposition gegenüber der Bank.
Welche Nachweise die Bank dafür sehen möchte, zeigt unsere Checkliste zu den Unterlagen für die Immobilienfinanzierung. Eine erste Orientierung zur monatlichen Belastung gibt Ihnen unser Finanzierungsrechner.
Häufige Fragen
Wie früh sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Idealerweise beginnen Sie mindestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich von Angeboten. Bei einem Forward-Darlehen kann der sinnvolle Vorlauf sogar zwei bis drei Jahre betragen.
Kann ich die Bank für die Anschlussfinanzierung wechseln?
Ja, ein Bankwechsel ist jederzeit zum Ende der Zinsbindungsfrist möglich. Die neue Bank löst die Restschuld ab, und Sie profitieren gegebenenfalls von besseren Konditionen.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer bestehenden Bank. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Kreditgeber, was oft mit günstigeren Zinsen verbunden ist.
Was ist ein Forward-Darlehen und für wen ist es geeignet?
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich heute schon den aktuellen Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Es eignet sich besonders dann, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
Welche Kosten entstehen bei einem Bankwechsel zur Anschlussfinanzierung?
Bei einem Wechsel zum Ende der regulären Zinsbindung fallen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Es können jedoch Kosten für die Grundschuldabtretung oder -neueintragung entstehen, die im Vorfeld kalkuliert werden sollten.
Sie möchten wissen, welche Anschlusslösung in Ihrem Fall die günstigste ist? Nehmen Sie Kontakt auf – wir rechnen die Varianten für Sie durch.