Welche Unterlagen brauche ich für die Immobilienfinanzierung?

Vollständige Unterlagen sind der wichtigste Hebel für eine schnelle Immobilienfinanzierung. Wer alle Dokumente von Anfang an beisammen hat, verkürzt die Bearbeitungszeit oft um mehrere Wochen.

Banken prüfen bei jeder Finanzierungsanfrage drei Bereiche: Ihre Person, Ihre wirtschaftliche Situation und die Immobilie selbst. Für jeden dieser Bereiche werden eigene Nachweise verlangt. Die folgende Übersicht zeigt, was Sie zusammenstellen sollten.

Unterlagen zur Person

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Vorder- und Rückseite)
• Aktuelle Meldebescheinigung, falls die Adresse im Ausweis nicht mehr stimmt
• Selbstauskunft mit Angaben zu Vermögen und Verbindlichkeiten
• Bei mehreren Kreditnehmern: dieselben Nachweise für jede Person

Einkommensnachweise für Angestellte

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
• Arbeitsvertrag, insbesondere bei kürzerer Betriebszugehörigkeit
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Kontoauszüge der letzten drei Monate zum Nachweis von Gehaltseingängen und laufenden Ausgaben
• Bei Bonuszahlungen oder variabler Vergütung: Nachweise der letzten zwei bis drei Jahre

Zusätzliche Unterlagen für Selbstständige und Freiberufler

Selbstständige müssen ihre Einkommenssituation deutlich umfangreicher belegen, da kein Arbeitsvertrag als Sicherheit dient:

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
• Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) des laufenden Geschäftsjahres, möglichst aktuell
• Jahresabschlüsse oder Bilanzen der letzten zwei bis drei Jahre
• Geschäfts- und Privatkontoauszüge der letzten sechs bis zwölf Monate
• Auftragsbestand oder Kundenübersicht als Beleg für die künftige Ertragslage
• Gewerbeanmeldung beziehungsweise Handelsregisterauszug

Weitere Hinweise speziell für diese Zielgruppe finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung für Selbstständige.

Freiberufler oder GmbH-Gesellschafter – was zählt?

Die Rechtsform entscheidet darüber, welche Zahl die Bank als Ihr Einkommen ansetzt:

• Freiberufler mit Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Maßgeblich ist der steuerliche Gewinn laut Einkommensteuerbescheid. Die Nachweisführung ist vergleichsweise einfach.
• Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH: Angesetzt wird das Geschäftsführergehalt, nicht der Gewinn der Gesellschaft. Regelmäßige Gewinnausschüttungen können ergänzend berücksichtigt werden, wenn sie über mehrere Jahre dokumentiert sind.

Unterlagen zur Immobilie

Die Bank bewertet nicht nur Sie, sondern auch das Objekt – schließlich dient es als Sicherheit:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Exposé oder Objektbeschreibung mit Fotos
• Grundrisse aller Etagen mit Flächenangaben
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Entwurf des Kaufvertrags vom Notar
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und aktueller Wirtschaftsplan
• Bei Neubau: Baubeschreibung, Baugenehmigung und Kostenaufstellung

So beschleunigen Sie den Prozess

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Drei Punkte helfen spürbar: Sammeln Sie alle Dokumente als sauber lesbare PDF-Dateien, bevor Sie die Anfrage stellen. Achten Sie darauf, dass Grundbuchauszug und BWA aktuell sind – veraltete Dokumente werden regelmäßig zurückgewiesen. Und klären Sie frühzeitig, ob bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen vorliegen, da deren Beschaffung über die Hausverwaltung erfahrungsgemäß am längsten dauert.

Welche Unterlagen im Einzelfall zusätzlich nötig sind, hängt von Ihrer Situation und der finanzierenden Bank ab. Einen Überblick über die grundsätzlichen Anforderungen gibt unsere Seite zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.

Häufige Fragen zu den Unterlagen

Wie aktuell müssen die Unterlagen sein?

Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge sollten die letzten drei Monate abdecken, der Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate sein. Steuerbescheide dürfen das jeweils letzte abgeschlossene Jahr betreffen.

Reichen digitale Kopien oder braucht die Bank Originale?

Für die Prüfung genügen in aller Regel gut lesbare Scans oder PDF-Dateien. Originale werden nur in Einzelfällen und meist erst bei Vertragsabschluss verlangt.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Die Bearbeitung pausiert, bis die Nachweise vorliegen. Da parallel oft Fristen aus dem Kaufvertrag laufen, kann das im schlimmsten Fall den Kauf gefährden. Vollständigkeit von Anfang an ist deshalb entscheidend.

Wie lange dauert die Prüfung durch die Bank?

Bei vollständigen Unterlagen und einem Angestelltenverhältnis sind ein bis zwei Wochen realistisch. Bei Selbstständigen dauert die Prüfung aufgrund der umfangreicheren Nachweise häufig zwei bis sechs Wochen.

Brauche ich die Unterlagen schon für eine erste Einschätzung?

Nein. Für eine erste unverbindliche Einschätzung genügen Angaben zu Einkommen, bestehenden Verpflichtungen und zum geplanten Objekt. Die vollständigen Nachweise werden erst für die konkrete Bankanfrage benötigt.