Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Sachsen

Die Kaufnebenkosten werden beim Immobilienkauf regelmäßig unterschätzt. In Sachsen kommen je nach Konstellation 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises zusammen – Geld, das zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis aufgebracht werden muss.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Sachsen an?

Die Nebenkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Drei davon fallen bei jedem Kauf an, die vierte nur, wenn ein Makler beteiligt ist:

• Grunderwerbsteuer – 3,5 % des Kaufpreises: Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und ist in Sachsen vergleichsweise niedrig. Fällig wird sie einige Wochen nach der Beurkundung.
• Notarkosten – ca. 1,0 bis 1,5 %: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst die Eintragung. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
• Grundbuchkosten – ca. 0,3 bis 0,5 %: Für die Eintragung als neuer Eigentümer sowie für die Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.
• Maklerprovision – bis 3,57 % inkl. MwSt.: Seit der Reform von 2020 wird die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei provisionsfreien Objekten entfällt sie vollständig.

Beispielrechnung: Kauf über 250.000 Euro

Wie stark sich die Maklerfrage auswirkt, zeigt der direkte Vergleich bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro:

• Ohne Makler: Grunderwerbsteuer 8.750 € + Notar ca. 3.750 € + Grundbuch ca. 1.250 € = rund 13.750 Euro (5,5 %)
• Mit Makler: zusätzlich ca. 4.460 € Käuferanteil = rund 18.200 Euro (7,3 %)

Diese Summe muss beim klassischen Finanzierungsmodell aus eigenen Mitteln aufgebracht werden – Banken finanzieren die Nebenkosten standardmäßig nicht mit.

Warum Sachsen im Bundesvergleich günstig liegt

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und schwankt bundesweit erheblich. Während in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Schleswig-Holstein 6,5 Prozent fällig werden, liegt Sachsen bei 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro bedeutet das eine Ersparnis von 7.500 Euro allein bei dieser einen Position.

Zusammen mit dem im Bundesvergleich moderaten Preisniveau in vielen sächsischen Regionen verbessert das die Ausgangslage für Käufer spürbar – insbesondere für solche, die mit wenig Eigenkapital planen.

Lassen sich die Kaufnebenkosten senken?

Vollständig vermeiden lassen sich die Nebenkosten nicht, aber in Teilen beeinflussen:

• Provisionsfreie Objekte suchen: Beim Direktkauf vom Eigentümer entfällt die Maklerprovision – das ist der größte einzelne Hebel.
• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Markisen oder Sauna können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt akzeptiert dabei realistische Zeitwerte, keine Fantasiebeträge.
• Grundstück und Bau trennen: Beim Neubau kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen nur auf den Grundstückswert anfallen, nicht auf die Bauleistung.

Kaufnebenkosten mitfinanzieren – ist das möglich?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten. Damit entfällt die Notwendigkeit, vorab Kapital anzusparen.

Die Anforderungen an Einkommen und Bonität sind bei diesem Modell allerdings deutlich höher als bei einer klassischen Finanzierung. Alle Details dazu finden Sie auf unserer Seite zur 110 Prozent Finanzierung. Einen Überblick über die grundsätzlichen Möglichkeiten gibt unsere Seite zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen?

In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Damit gehört das Bundesland zu den günstigsten in Deutschland – in mehreren anderen Ländern werden 6,5 Prozent fällig.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Die Notarkosten werden meist kurz nach der Beurkundung in Rechnung gestellt. Der Grunderwerbsteuerbescheid folgt in der Regel vier bis acht Wochen später. Die Maklerprovision wird üblicherweise nach Beurkundung fällig.

Kann ich die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel nicht. Wird die Immobilie vermietet, können Notar- und Grundbuchkosten anteilig über die Abschreibung geltend gemacht werden. Hier lohnt die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Muss ich die Nebenkosten komplett selbst zahlen?

Beim klassischen Modell ja. Es gibt jedoch Finanzierungen, bei denen die Nebenkosten mitfinanziert werden. Voraussetzung dafür sind ein sicheres Einkommen und eine einwandfreie Bonität.

Zählt die Grunderwerbsteuer auch beim Erbe oder bei Schenkung?

Nein. Bei Erbschaften und Schenkungen sowie bei Übertragungen zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an.