Die klassische Empfehlung lautet: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf. Doch diese Faustregel gilt nicht absolut – unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Finanzierung auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich.
Die 20-Prozent-Regel – Was steckt dahinter?
Banken empfehlen traditionell, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Der Grund ist der sogenannte Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, falls der Käufer die Raten nicht mehr bedienen kann.
Konkret bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspräche die Faustregel einem Eigenkapital von 60.000 bis 90.000 Euro. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler – die in Sachsen nochmals rund 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist nicht nur Bargeld auf dem Konto. Folgende Mittel werden von den meisten Banken als Eigenkapital anerkannt:
- Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
- Bausparverträge (gutgeschriebenes Guthaben)
- Lebensversicherungen (Rückkaufwert)
- Schenkungen von Eltern oder Großeltern
- Eigenleistungen beim Hausbau (sogenannte Muskelhypothek)
- Bereits vorhandenes Grundstück in schuldenfreiem Besitz
- Wertpapiere und Depots (mit Abschlägen)
Wann ist eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital möglich?
Die Höhe des Eigenkapitals ist ein Faktor unter mehreren. Banken prüfen bei jeder Finanzierungsanfrage das Gesamtbild – und dieses kann auch ohne oder mit wenig Eigenkapital überzeugend sein, wenn andere Kriterien stimmen:
- Sicheres, stabiles Einkommen: Unbefristete Anstellung, Beamtenstatus oder nachweisbar konstante Selbstständigkeit
- Gute Bonität: Einwandfreie Schufa, keine laufenden Schulden, geordnete Finanzen
- Qualität der Immobilie: Gute Lage, solider Zustand, realistischer Kaufpreis
- Tragbare Monatsrate: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen
Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.
Vollfinanzierung vs. Teilfinanzierung – Der Unterschied
Je nachdem, wie viel Eigenkapital eingebracht wird, spricht man von unterschiedlichen Finanzierungsmodellen:
- 100%-Finanzierung (Vollfinanzierung): Der komplette Kaufpreis wird durch das Darlehen gedeckt. Kaufnebenkosten werden aus eigener Tasche bezahlt.
- 110%-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten werden vollständig finanziert – kein Eigenkapital notwendig.
- Teilfinanzierung: Ein Teil des Kaufpreises wird durch Eigenkapital gedeckt, der Rest durch das Darlehen.
Weiter ansparen oder jetzt kaufen?
Viele Kaufinteressenten stehen vor der Frage, ob sie noch einige Jahre Eigenkapital ansparen oder direkt kaufen sollten. Beide Wege haben ihre Berechtigung – entscheidend ist, welche Faktoren sich in der Zwischenzeit verändern.
Für das Ansparen spricht: Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, verbessert dadurch die Zinskonditionen und reduziert die monatliche Rate spürbar. Wer drei Jahre lang 500 Euro monatlich zurücklegt, hat rund 18.000 Euro angespart.
Für den sofortigen Kauf spricht: Während der Ansparphase läuft die Miete weiter – bei 800 Euro monatlich sind das über drei Jahre knapp 29.000 Euro, die nicht in Eigentum fließen. Steigen zusätzlich die Immobilienpreise oder das Zinsniveau, kann der Vorteil des angesparten Eigenkapitals wieder aufgezehrt werden.
Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, hängt von der lokalen Preisentwicklung, dem aktuellen Zinsniveau und der eigenen Sparquote ab. Eine konkrete Gegenüberstellung beider Szenarien schafft hier schnell Klarheit.
Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Immobilienkauf
Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Ja, das ist möglich. Voraussetzung sind in der Regel ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und eine solide Immobilie in vertretbarer Lage. Banken prüfen jeden Fall individuell.
Wie viel Eigenkapital empfehlen Banken?
Die klassische Empfehlung liegt bei 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – idealerweise zuzüglich der Kaufnebenkosten. Diese Faustregel ist jedoch kein Gesetz.
Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?
Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (in Sachsen 3,5%), Notargebühren (ca. 1,5%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision. In Sachsen kommen damit in der Regel 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises zusammen.
Verbessert Eigenkapital die Zinskonditionen?
Ja, in der Regel schon. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der Beleihungsauslauf – und desto bessere Konditionen bieten viele Banken an.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital für Erstkäufer möglich?
Ja. Gerade junge Berufstätige ohne aufgebautes Erspartes, aber mit sicherem Einkommen, kommen für eine Vollfinanzierung in Frage. Eine individuelle Beratung hilft, die eigenen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen.
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Ob eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital für Sie möglich ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Wir prüfen das kostenlos und unverbindlich für Sie.