Vom vermüllten Siedlerhaus zum Zuhause für drei Parteien: Eine Bauherrengemeinschaft hat im Dresdner Stadtteil Pillnitz eine Neubauernstelle aus dem Jahr 1948 saniert. Centimmo begleitete Planung, Finanzierung und Energieeffizienzberatung.
Vorher und nachher
Das Projekt auf einen Blick
| Objekt | Neubauernstelle, Baujahr 1948, mit großem Grundstück |
| Standort | Dresden-Pillnitz |
| Bauherren | Bauherrengemeinschaft aus drei Parteien |
| Erwerb | Ende 2023 |
| Übernahme und Baubeginn | März 2024 |
| Einzug | Oktober bis Dezember 2025 |
| Leistungen Centimmo | Planung, Finanzierung, Begleitung der Energieeffizienzberatung, Vermittlung von Fachfirmen |
Das sagt die Bauherrengemeinschaft
Ende 2023 konnten wir als Bauherrengemeinschaft aus 3 Parteien eine Neubauernstelle aus dem Jahr 1948 mit einem schönen großen Grundstück erwerben. Das Haus war zu diesem Zeitpunkt völlig vermüllt und sanierungsbedürftig. Im März 2024 konnten wir das Objekt übernehmen und mit den Arbeiten beginnen.
Dank der Unterstützung von Centimmo konnten wir zügig die erforderlichen Planungen erstellen und die Finanzierung beschaffen. Parallel haben wir als Familie begonnen, das Objekt zu beräumen und für den Bau vorzubereiten. Centimmo hat uns dann auch bei den Arbeiten des Energieeffizienzberaters und bei der Beschaffung der erforderlichen Fachfirmen unterstützt.
Nach viel eigener Arbeit und dem unermüdlichen Agieren der Handwerker konnten wir 3 Parteien dann ab Oktober 2025 – Dezember 2025 einziehen. Nochmals vielen Dank an Centimmo.
Bauherrengemeinschaft Pillnitz
Weitere Erfahrungsberichte unserer Kunden finden Sie auf unserer Referenzen-Seite.
Die Herausforderung: Altbau mit großem Sanierungsbedarf
Die Ausgangslage in Pillnitz ist typisch für viele ältere Bestandsimmobilien: Das Grundstück ist attraktiv, der Kaufpreis überschaubar – der eigentliche Aufwand steckt in der Sanierung. Für die Finanzierung heißt das, dass nicht nur der Kaufpreis zählt. Sanierungskosten, Eigenleistung und der Wert der Immobilie nach Fertigstellung müssen von Anfang an realistisch eingeschätzt werden.
Genau hier entscheidet sich, ob eine Bank mitgeht. Eine belastbare Kostenplanung und eine nachvollziehbare Bewertung des sanierten Objekts sind die Grundlage für eine Finanzierung, die auch dann trägt, wenn während der Bauphase Unvorhergesehenes auftaucht.
Finanzierung für eine Bauherrengemeinschaft
Bei einer Bauherrengemeinschaft kommt eine zusätzliche Ebene hinzu: Mehrere Parteien erwerben und sanieren gemeinsam ein Objekt. Für die Bank müssen dabei unter anderem die Eigentumsverhältnisse, die Aufteilung der Kosten und die Haftung klar geregelt sein.
Je nach Konstellation wird das Objekt in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt, die jede Partei separat finanziert, oder die Parteien finanzieren gemeinsam und haften dann auch gemeinsam. Welche Lösung passt, sollte vor dem Kauf geklärt sein – im Nachhinein lässt sich die Struktur nur mit erheblichem Aufwand ändern.
Energieeffizienz von Anfang an mitgedacht
Centimmo war über die Finanzierung hinaus in das Projekt eingebunden: bei den Arbeiten des Energieeffizienzberaters und bei der Suche nach den erforderlichen Fachfirmen. Bei der Sanierung eines Altbaus hängen energetische Maßnahmen, Baukosten und Finanzierung eng zusammen – wer sie getrennt plant, verschenkt häufig Förderung oder unterschätzt die Kosten.
Hier zahlt sich die Doppelqualifikation von Centimmo-Inhaber Peter Zaspel aus: Er ist nicht nur Finanzierungsberater, sondern auch Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude und Sachverständiger für Immobilienbewertung. Mehr zur Finanzierung solcher Vorhaben finden Sie auf unserer Seite zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen.
Eigenleistung als Baustein der Finanzierung
Die Bauherren haben viel selbst angepackt – von der Beräumung des Objekts bis zu den Arbeiten während der Bauphase. Gut anderthalb Jahre nach der Übernahme konnten die drei Parteien einziehen.
Eigenleistungen können auch bei der Finanzierung eine Rolle spielen: Viele Banken erkennen sie in einem gewissen Umfang als Eigenkapitalersatz an, die sogenannte Muskelhypothek. Welche Leistungen in welcher Höhe angerechnet werden, ist jedoch von Bank zu Bank verschieden und muss realistisch geplant sein. Mehr dazu in unserem Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?.
Neubauernstellen in Pillnitz: viel Grundstück, viel Potenzial
Neubauernstellen entstanden in den Jahren nach 1945 im Zuge der Bodenreform in der sowjetischen Besatzungszone. Viele dieser Häuser wurden mit einfachen Mitteln und knappem Material errichtet und sind heute baulich wie energetisch stark sanierungsbedürftig – liegen aber häufig auf großzügigen Grundstücken.
In einer Lage wie Pillnitz, zwischen Elbe, Schloss Pillnitz und den Weinbergen am Elbhang, macht genau diese Kombination solche Objekte interessant für Käufer, die bereit sind, in eine Sanierung zu investieren. Welche Unterlagen die Bank für ein solches Vorhaben erwartet, zeigt unsere Checkliste zu den Unterlagen für die Immobilienfinanzierung.
Häufige Fragen zur Finanzierung einer Sanierung
Lassen sich Kauf und Sanierung eines Altbaus gemeinsam finanzieren?
Ja, das ist üblich. Kaufpreis und Sanierungskosten werden dabei in einer Finanzierung zusammengefasst. Voraussetzung ist eine belastbare Kostenschätzung für die geplanten Maßnahmen, damit die Bank den Wert der Immobilie nach der Sanierung einschätzen kann.
Wie finanziert eine Bauherrengemeinschaft ein gemeinsames Objekt?
Das hängt von der gewählten Konstellation ab. Häufig wird das Objekt in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt, sodass jede Partei ihre Einheit separat finanzieren kann. Alternativ ist eine gemeinsame Finanzierung möglich, bei der alle Parteien gemeinsam haften. Welche Lösung passt, sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Werden Eigenleistungen bei der Finanzierung angerechnet?
Viele Banken erkennen Eigenleistungen bis zu einer bestimmten Grenze als Eigenkapitalersatz an. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten realistisch geplant und die handwerklichen Fähigkeiten nachvollziehbar sind. Wie viel angerechnet wird, ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Warum ist ein Energieeffizienz-Experte bei der Sanierung sinnvoll?
Viele staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen setzen die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten voraus. Zudem hilft eine fundierte Energieberatung, Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren und die Kosten realistisch zu planen – beides wirkt sich direkt auf die Finanzierung aus.
Sanierung oder Altbaukauf geplant?
Ob Siedlerhaus, Altbau oder Bestandsimmobilie mit Sanierungsbedarf: Wir prüfen, wie sich Kauf, Sanierung und Eigenleistung in Ihrem Fall finanzieren lassen – kostenlos und unverbindlich.